OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库科(kē)技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极(jí)应对(duì)哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实不(bù)动产公募REITs项中国有几个党派，中国有几个党派组织目短(duǎn)期出租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值，投资者(zhě)应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募(mù)的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)中国有几个党派，中国有几个党派组织备一(yī)定的(de)投资价值，很适(shì)合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现金流没有造(zào)成(chéng)大的(de)影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计(jì)园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价(jià)格(gé)出现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说(shuō)明会中管理人(rén)就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二(èr)级市(shì)场价格表现也趋于(yú)平(píng)稳(wěn)。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片测(cè)试、人工智能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等(děng)产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向(xiàng)储备(bèi)转化(huà)为实际租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目一(yī)季度末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之(zhī)前的(de)空置率为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江(jiāng)光大(dà)园一(yī)直以(yǐ)来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的(de)大租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在(zài)给租(zū)户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差(chà)异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是(shì)两千多平的大(dà)平层，楼的(de)成新度(dù)高(gāo)一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完(wán)成(chéng)以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人都变成了(le)一家，后续我们(men)在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江高科(kē)目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一(yī)些其他在开发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些(xiē)都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园(yuán)区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也是至关(guān)重(zhòng)要(yào)的(de)一步，眼下(xià)我(wǒ)们(men)可能面临了一(yī)些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十(shí)年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维(wéi)持预期和(hé)市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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